虎什门户网站
您当前的位置:虎什门户网站 科技 暴雷、周期长、利润低,长租公寓上市渡劫的3大难题

暴雷、周期长、利润低,长租公寓上市渡劫的3大难题

日期:2019-12-02 09:58:08      阅读:4616

本文梳理了长期公寓的发展历程,总结了长期公寓存在的问题:雷暴、周期长、利润低,以及长期公寓仍需解决的问题。

2019年不仅仅是分享经济论文的一年。

东方时间10月7日,长期租赁公寓服务提供商青科公寓(Qke Plantain)向美国证券交易委员会提交招股说明书,招股说明书显示,该公司计划在纳斯达克上市,股票交易代码为“qk”,预计筹资逾1亿美元。承销商是摩根士丹利和中国国际金融有限公司。

它们不仅可能成为“第一批海外上市的股票”,而且长期公寓租户已经宣布了在美国上市的计划。

9月12日,外国媒体报道称,蛋壳公寓最早将于今年赴美国上市,筹资6亿至7亿美元。第二天,据报道,自由网还在考虑2020年在美国上市,计划筹资5亿至10亿美元。

根据克里的数据,截至2019年上半年,自由、蛋壳和青科分别在“分散式公寓运营商管理的客房管理排名”(Hospitally)中占据第一、第三和第四位。

换句话说,被“主要房东”质疑多年的长期公寓已经到了ipo前夕。

然而,重要的是要知道,另一个被贴上“主要房东”标签的行业领导者正遭受其商业模式的困扰。在8月份提交招股说明书后,我们的工作首次受到资本的冷落,其估值从470亿美元减半至200亿美元以下。后来,成为首席执行官的创始人突然被解雇,ipo被迫推迟。现在有消息透露,软银已经背弃了我们的工作,不得不在追加投资10亿美元之前修改其先前的估值。

但是接下来出现了一个问题:长期出租公寓会重复我们工作的错误吗?

既然有“主地主”,就一定有“大地主”。根据目前的市场分类,长期公寓主要分为三类:

集中经营者不仅包括住房企业,还包括被收购或转租的垂直经营者。然而,出租房屋来源都是独立的建筑。权力下放类似于滴滴快车(Didi Express),运营商与小业主签订合同,收购住宅小区,然后进行统一装修和租赁。

严格来说,住房企业是集中的,类似于曹操,曹操在网上租车领域是个体户,拥有开发和财产所有权的优势。但是,如果把基本板块作为细分的维度,还有住房企业部、中介部、酒店部、创业部、国家队等报表。

简而言之,长期租赁公寓的战场已经进入多党斗争。然而,导致所有玩家最终相互争斗的背景需要追溯到2017年,这被称为“长期公寓租赁的第一年”。

一方面是政策红利;同年7月21日,住房和建设部会同国家发展改革委等八个部门发布了《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》,选择12个城市作为首批试点住房租赁单位。中央政府更明确地提出要发展长期租赁住房市场。除了19届全国代表大会后房地产市场的降温之外,开发商更愿意牺牲现金流回到市场,以实现政策的自由化。

一方面是人口红利;中国的流动人口不仅仍然保持增长势头,而且与成熟国家和成熟市场60%的租赁人口相比,中国最高的上海仅占40%。尤其是Z一代已经逐渐进入职场,对高品质生活环境的需求也促进了租赁市场消费的升级。

许多原因促成了长期租赁公寓市场的繁荣。据人工智能媒体信息发布的《2019年中国长期租赁公寓市场调查和消费者行为监测报告》,预计到2020年和2025年,中国住房租赁市场规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元。

就像分享自行车和许多其他赛马场一样,这个长期租用的公寓也上演了许多“看着他建造高楼、宴请宾客和倒塌大楼”的场景。

据不完全统计,仅2017年就有20个公寓品牌完成融资,融资金额超过418亿元,包括投资、基金等专业机构,以及面向社会的资产证券化产品。

然而,随着go Wo公寓、彩色公寓、住宅公寓、爱心公寓、优秀租户、辛凯亚洲、丁佳公寓等资本链的不断暴露。,从2017年2月到今年3月,父母租用的20多个品牌的公寓已经“爆炸头”。

然而,从2017年到2018年,两年的公寓长期租赁上演了“半海水半火焰”。

究其原因,潘石屹在去年8月的一次会议上有了判断——“这生意输了”:

“原因很简单,做长租公寓会有银行贷款。如果利息来自银行贷款,基准利率为4.9%。如果你借钱建造一套公寓并将其出租,你的回报率最高将超过1%,因此这个行业正在亏损。”

新加坡房地产集团将长期租赁公寓引入中国。当他们在中国登陆时,他们瞄准的是中产阶级和高阶层,如金领和外国商人。

在上述政策和人口双重红利的推动下,金融机构纷纷做出回应,用轻型资产和低门槛分散住房主房东模式取代了原来的集中住房收购(整栋房产的收购)。

然而,主流主房东模式中存在一个自然悖论:一线和二线城市的优质住房资源有限,许多参与者涌向市场,导致房价进一步上涨。投标不足很容易导致住房资源的损失,进而导致更高的租赁价格,无法出租。

克里发布的《2019年出租住宅行业白皮书》显示,中国一、二线重点城市住宅租金收益率中位数仅为2.04%,收益率中位数周期近50年,远低于写字楼4%-6%的收益率。

换句话说,回报低,周期长。

然而,对于一些擅长让羊毛落在猪身上的企业家来说,这很困难。

例如,通过不断提高周转效率,一些运营商仅用了20天就完成了从房屋装修到入住的整个过程,大大降低了空置成本,并造成了去年甲醛超标等严重的质量问题。

租金贷款是一种更“永久”的常规措施。

该运营商将“中介”人格化,向第三方金融机构或银行发放个人信用贷款,让没有存款的年轻白领每月通过偿还贷款支付租金。该组织将一次将全年租金打到公寓一侧,以便运营商能够实现资金周转、沉淀和随后的住房扩建。

这为雷声的爆发奠定了基础。目前,不仅中国一线和二线城市空置率仍然很高,而且激烈的竞争导致了高额的营销投资。一旦运营商的资本链崩溃,租户的金融机构就会爆发冲突,上海、浙江等地的许多监管机构都呼吁紧急停止相关业务。

随时可能爆发的租金贷款和不成熟的盈利模式是长期租赁公寓的两个核心问题。

“清客”和“我们的工作”似乎确实具有很强的“主房东性质”,一个面向公众,另一个面向企业,但其核心可以概括为:将固定成本转变为可变成本,将长期住房供应与短期租户相匹配。

事实上,我们工作目前的困境更多地源于这样一个事实,即所画的馅饼与招股说明书中反映的现实大相径庭。

馅饼最初是作为共享经济出现的,但与优步和airbnb不同,它不同于后者的轻型资产平台服务。它不仅未能通过算法达成交易,而且还是“租赁-装修-租赁”的重资产模式。

Wework还宣布,它已经实现了使用数据来定位、设计和分配空间,但其运营效率并没有随着规模效应而提高。后来,我们提出了空间即服务,并推出了许多产品,如共享公寓福利、共享学习空间我们成长、健身品牌我们崛起、共享市场我们品牌等等。

Vc愿意支付wework制造的“技术公司”的ppt,其实质是获得退出福利。然而,真正的华尔街发现,无论是会员数量还是经营规模,都远远超过了我们的iwg估值——只有37亿美元。

另一方面,长期出租公寓在战争开始时显然是一个房地产行业。

作为一个私人空间,道德和法律都无法支撑“数据”和“广告”等互联网商业模式的想象。

其次,为了平衡单一收入结构,目前已知的扩张方向也是在增值服务方面,如公寓清洁、搬家、娱乐设备等。,但是否可行以及用户需求水平尚未得到验证。

长期公寓本身缺乏承载估值泡沫的空间。

例如,青科的招股说明书提到:“通过与专业家庭服务提供商、电子商务公司和其他类型的第三方服务公司的合作,它为用户提供了广泛的增值服务。最近,它还推出了一个基于成员的“青科优化”平台

从某种意义上说,与共享办公空间的下限相比,它加快了长期公寓在ipo前的重组。例如,为了摆脱租赁贷款的定时炸弹,龙头企业开始对不同层次的市场进行“重资产+中资产+轻资产”的协调布局,既自由又和谐地收购物业,并相继运营。

换句话说,重复我们在低竞争门槛、充分竞争和快速重组期的长租公寓工作的错误是“不容易的”。

公开号码:泰克索马(身份证),泰克索马,不要飞得太快。

这篇文章最初是由《科学技术》出版的。每个人都是产品经理。未经允许禁止复制。

主题地图来自unsplash,基于cc0。

500彩票 广西十一选五投注 百乐博体育 山西十一选五投注 山东十一选五

上一篇:换头像、要上市、牵手拼多多……褚时健过世后,独子褚一斌这样解
下一篇:英超-凯恩破门洛里失误送礼 十人热刺2-1南安普顿
四川西部资源控股股份有限公司 关于控股股东收到法院执行裁定书
热门资讯
《雪人奇缘》冒险小队“勇敢出发”游遍中华 获赞“国庆亲子必选
猜你喜欢
注意啦!我省高速这几个站维修中 过往车辆请提前绕行